Focus sull’agevolazione in Legge di Bilancio 2023 per i mutui: in particolare, sono confermate le novità per il mutuo prima casa per giovani under 36, con accesso prioritario al Fondo di Garanzia Consap e copertura all’80% della quota capitale del finanziamento: la scadenza per la domanda è per l’accesso al beneficio vede una proroga a fine 2023, con approvazione nel Consiglio dei Ministri del 27 settembre.
Per il 2024, addirittura, quella che oggi è una corsia preferenziale potrebbe divenire la regola, con l’introduzione di nuove soglie di reddito per tutti.
Vediamo intanto come funziona al momento il mutuo prima casa giovani under 36 garantito dallo Stato e come accedervi.
Cos’è il mutuo prima casa per under 36?
Con la Legge di Bilancio 2023, in favore dei mutui agevolati, il Governo ha previsto l’estensione delle agevolazioni per acquisto prima casa da parte di giovani under 36 con ISEE fino a 40mila euro).
L’incentivo prevede l’esenzione da imposte di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale oppure un credito d’imposta sull’IVA pagata pari all’ammontare del tributo versato, con erogazione di mutui garantiti all’80%.
L’agevolazione sull’acquisto della prima casa (per gli atti stipulati nel 2022, si fa riferimento ai redditi e al patrimonio 2020; per gli atti 2023 all’ISEE 2021, comprensiva di eventuale pertinenza C1 e C6, deve essere accatastate come residenziale (categoria A) non di lusso.
Come funziona il mutuo prima casa giovani
Il mutuo ipotecario agevolato per la prima casa dei giovani si colloca in un pacchetto di agevolazioni per l’acquisto dell’abitazione principale, riservata ai giovani con reddito medio-basso, che possono così accedere sia ad un mutuo garantito sia ad una serie di agevolazioni fiscali. In base alla normativa, per l’accesso al Fondo Consap:
Mutuo prima casa
Tasso agevolato
per i finanziamenti il cui rapporto tra l’importo del finanziamento e il prezzo di acquisto dell’immobile, comprensivo degli oneri accessori, superi l’80%, la misura massima della garanzia concedibile dal Fondo è elevata all’80% della quota capitale.
I requisiti per richiedere il mutuo prima casa
L’agevolazione è riservata ai giovani fino al trentaseiesimo anno d’età con ISEE fino a 40mila euro (si può auto-dichiarare anche un ISEE corrente) che comprano l’abitazione principale (sono esclusi acconti e caparra nei preliminari, sui quali però si può richiedere successivamente un rimborso sull’imposta versata).
Il Fondo è rivolto a tutti i cittadini che, alla data di presentazione della domanda, non siano proprietari di altri immobili ad uso abitativo (neppure all’estero) salvo che per successione causa morte e ceduti a titolo gratuito a genitori o fratelli.
Come richiederlo
I requisiti si dichiarano al momento del rogito. La misura riguarda gli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso, stipulati entro il 31 dicembre dicembre. Il bonus mutuo prima casa giovani si applica anche alle pertinenze (ad esempio i box auto) e si possono estendere anche alle prime case comprate tramite asta giudiziaria. L’ammontare del mutuo non deve superare i 250.000 euro.
Fondo di Garanzia prima casa all’80%: quando è possibile
La Legge di Bilancio ha rifinanziato il Fondo di Garanzia mutui prima casa (Fondo prima casa) così da poter elevare la copertura all’80% su mutui fino a 250mila euro per acquisto prima casa (anche con ristrutturazione e riqualificazione). Il Fondo offre una garanzia pubblica con controgaranzia dello Stato, sul mutuo per l’acquisto della prima casa. E’ gestito dal Consap, che si occupa delle domande pervenute dai soggetti finanziatori.
Quali agevolazioni sono previste dal mutuo giovani under 36
Le agevolazioni sono direttamente collegate all’acquisto dell’abitazione principale. Nello specifico, per l’atto d’acquisto:
- esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale,
- riconoscimento di un credito d’imposta nel caso di acquisto dal costruttore con IVA
- esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui casa (acquisto, costruzione e ristrutturazione).
N.B.: il credito d’imposta può essere utilizzato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecarie, catastali sulle successioni e donazioni; portato in detrazione nella dichiarazione dei redditi; usato in compensazione di ritenute d’acconto, contributi previdenziali o premi assicurativi contro infortuni sul lavoro e malattie professionali.
Per gli acconti pagati dal genitore è necessario inserire una postilla nel rogito per ottenere poi il rimborso del credito IVA spettante, indicando nell’atto finale di compravendita le somme già pagate a titolo di caparra e acconto. Per il mutuo: esenzione dall’imposta sostitutiva dello 0,25%.
Quali sono i costi da sostenere per il mutuo prima casa
Quando si decide di accendere un mutuo per comprare una casa, è importante tenere in considerazione le spese che si dovranno affrontare. Innanzitutto, ci sono le spese di istruttoria, ovvero i costi per l’apertura della pratica di mutuo. Questi costi possono variare tra lo 0,50% e l’1% dell’importo del mutuo. In alcuni casi, però, a seconda delle offerte proposte dalle banche queste spese possono essere nulle.
Inoltre, ci sono le spese per la perizia sull’immobile, che è necessaria per la banca per valutare l’importo del finanziamento. Il costo del perito può essere di circa 300 euro, oltre all’IVA e al rimborso spese di viaggio. Anche in questo caso, tuttavia, possono esserci promozioni da parte delle banche volte ad azzerare i costi di perizia.
Cessione del creditoCrediti fiscali
Al momento della stipula del contratto ci sono poi le spese notarili. Infine, bisogna considerare le imposte sul finanziamento, che dipendono dal tipo di immobile e dal momento in cui viene stipulato il contratto. È importante chiedere alla banca un foglio informativo dettagliato sulle spese del mutuo.
I costi associati a un mutuo per la prima casa possono quindi variare in base a diversi fattori, tra cui l’importo del mutuo stesso, la banca o l’istituto finanziario scelto, e la regione in cui si trova l’immobile. Provando a fare una stima approssimativa dei costi accessori associati a un mutuo di 100.000 euro per una prima casa, avremo:
- Spese di istruttoria: per un mutuo di 100.000 euro, si potrebbero dover affrontare spese di istruttoria comprese tra 500 e 1.000 euro.
- Perizia: da zero a circa 300 euro, oltre all’IVA, al contributo per la cassa di previdenza del perito e ai rimborsi spese di viaggio.
- Atto notarile: circa 2.000 euro, considerando anche i costi dell’atto di iscrizione dell’ipoteca.
- Imposte: se si tratta di un mutuo per la prima casa, l’imposta è dello 0,2% dell’importo del mutuo. Inoltre l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale hanno entrambe un costo di 50 euro. Quindi, per un mutuo di 100.000 euro, le imposte ammontano a circa 300 euro.
- Polizze assicurative che le banche possono richiedere come ulteriore garanzia per i finanziamenti. Queste polizze possono essere di diversi tipi, come polizze vita, polizze contro la perdita del lavoro o polizze per la casa contro gli incendi. I premi di queste polizze vanno aggiunti alle spese complessive del finanziamento. La legge obbliga le banche a fornire almeno due preventivi di compagnie assicurative alternative alla propria, che offrano polizze con le stesse garanzie. Se il mutuo copre oltre l’80% del valore dell’immobile, la banca può richiedere una polizza fideiussoria come garanzia aggiuntiva. La polizza fideiussoria è un contratto in cui una terza persona si impegna a garantire il pagamento del debito in caso di inadempienza del debitore.
- Altre spese legate al mutuo che possono includere spese di incasso rata, spese di gestione annua e potenziali costi di estinzione anticipata o cancellazione dell’ipoteca.
In totale, considerando queste stime, i costi accessori di un mutuo di 100.000 euro per la prima casa potrebbero essere nell’ordine di 3.000-4.000 euro, oltre agli interessi sul mutuo che rappresentano il costo effettivo. Tuttavia, è importante notare che questi sono solo dati approssimativi e che i costi effettivi possono variare notevolmente in base alla situazione specifica e alla politica della banca o dell’istituto finanziario. È sempre consigliabile consultare direttamente la banca o un consulente finanziario per ottenere informazioni precise sui costi associati a un mutuo specifico.
Detrazione interessi mutuo prima casa
Chi stipula un mutuo per l’acquisto della prima casa ha diritto a una detrazione dall’IRPEF sugli interessi passivi e gli oneri accessori pagati alla banca.
La detrazione fiscale è calcolata nella misura del 19% sugli interessi passivi e gli oneri accessori e si applica su un massimo di 4.000 euro. La detrazione può essere richiesta nell’anno in cui sono state effettivamente sostenute le spese, indipendentemente dalla data di scadenza.
L’immobile deve essere adibito ad abitazione principale o deve diventarlo entro 18 mesi dall’acquisto. Ci sono deroghe per coloro che devono trasferirsi per motivi di lavoro.
La detrazione è destinata a chi ha acquistato la casa ed è titolare del contratto di mutuo, anche se la casa è adibita ad abitazione principale di un parente. Se il mutuo è cointestato, ciascun mutuatario ha diritto alla detrazione in base alla sua quota di interessi.
Detrazioni per la costruzione o ristrutturazione della prima casa
Anche per i mutui accesi per la costruzione o ristrutturazione della prima casa, è possibile beneficiare della detrazione sugli interessi passivi e gli oneri accessori.
La detrazione è calcolata al 19% e spetta per un importo massimo di 2.585,28 euro. La stipula del mutuo deve avvenire sei mesi prima dell’inizio dei lavori o entro 18 mesi successivi all’avvio delle opere di costruzione o ristrutturazione.
Entro sei mesi dal termine dei lavori, l’immobile deve essere destinato ad abitazione principale affinché la detrazione sia concessa.
Quanto si risparmia con un mutuo prima casa giovani under 36?
Facendo un rapido calcolo, tra esenzioni d’imposta e crediti maturati, il risparmio è di migliaia di euro, rapportato in parte al costo dell’immobile acquistato. Ad esempio, l’imposta di registro per la prima casa è pari al 2% del suo valore catastale. Quella ipotecaria e catastale valgono 50 euro l’una, mentre quella di registro supera come minimo il migliaio di euro. Secondo le simulazioni di Governo, nel complesso, si va da 3mila a 9mila euro per le sole agevolazioni fiscali.
Come si dichiara il Bonus prima casa under 36?
I giovani che hanno acquistato casa possono indicare il bonus under 36 nella colonna 2, rigo G8, del modello 730 o nella colonna 2, rigo CR13, del modello Redditi PF.
Per saperne di più: Fondo prima casa sul sito Consap.
Quali sono i migliori mutuo prima casa
Segnaliamo di seguito le cinque migliori proposte di mutuo prima casa offerte dalle banche in questi giorni. I calcoli sono effettuati su una ipotesi di importo del mutuo pari a € 50.000 della durata di 20 anni. Tutti i tassi sono fissi, attualmente più convenienti di quelli variabili. Alcune di queste proposte sono riservate ai mutui prima casa giovani.
Banco BPM – Mutuo You Giovani Green Consap
- Tasso: 3,67% (Irs 20A + 0,65%)
- TAEG: 3,93%
- Costo totale: € 70.648,00
- Rata mensile: € 294,37
BNL – Mutuo Spensierato Giovani
- Tasso: 3,55% (Tasso fisso)
- TAEG: 3,95%
- Costo totale: € 69.903,88
- Rata mensile: € 291,27
Intesa Sanpaolo – Mutuo Giovani Fisso
- Tasso: 3,60% (Tasso fisso)
- TAEG: 4,03%
- Costo totale: € 70.213,38
- Rata mensile: € 292,56
Crédit Agricole Italia – Mutuo Base
- Tasso: 3,56% (Irs 20A + 0,59%)
- TAEG: 4,08%
- Costo totale: € 69.965,71
- Rata mensile: € 291,52
Banco BPM – Mutuo Casa Tasso Fisso Last Minute Green
- Tasso: 3,67% (Irs 20A + 0,65%)
- TAEG: 4,13%
- Costo totale: € 70.648,00
- Rata mensile: € 294,37
